Die Blockchain-Technologie in der Immobilienwirtschaft

Das Wichtigste im Überblick:

• Blockchain-Technologie vereinfacht komplexe Prozesse
• Wertschöpfungskette könnte sich grundlegend ändern
• Transaktionsplattform in Schweden erfolgreich getestet
• Signifikante Senkung von Transaktionskosten
• Regulierte Kryptowährung gibt deutschen Anlegern Sicherheit

Kaum eine Woche, in der nicht auf einer Immobilienveranstaltung über "Disruption" infolge von Digitalisierung gesprochen wird. Ein Irrtum. Denn hinter vielen digitalen Innovationen steckt häufig nicht mehr, als alten Wein in neue Schläuche zu gießen. Der Spruch "Wenn Sie einen Scheißprozess digitalisieren, dann haben Sie einen scheiß digitalen Prozess", mit dem der frühere Telefónica Deutschland-Chef Thorsten Dirks 2015 seinem Unmut über schlechte Digitalprojekte auf einer Wirtschaftskonferenz Luft machte, ist hinlänglich bekannt. Eine Technologie, die durchaus das Potenzial hat, tradierte Prozesse zu verändern und zwar gravierend, ist die der Blockchain. Sicherlich auch ein Schlagwort, aber eines, hinter dem mehr steckt als Hype.

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Schlanker Prozess, transparente Abwicklung

Warum? Bei der Blockchain (engl. "chain" für Kette) handelt es sich um eine dezentral über viele Server organisierte Datenbank-Technologie, die Verkäufer und Käufer bei einer Transaktion direkt miteinander verknüpft, ohne einen Vermittler (sog. "Intermediär") zwischenzuschalten. In einer Art digitalem Register wird jede Veränderung irreversible festgehalten, so dass alle in die Kette eingebunden Parteien jederzeit den Sachstand einsehen und die Historie zurückverfolgen können. Wer an einem Blockchain-gestützten Prozess teilnimmt, erhält eine Zugangssoftware, auch "Wallet" genannt. In dieser Brieftasche befinden sich zwei Schlüssel: Einer ist öffentlich und sichtbar, der andere ist privat und dient als Passwort. Findet eine Aktion innerhalb der Blockchain statt, wird sie mittels des privaten Schlüssels gekennzeichnet. Nur mit einer solchen Signatur ist eine Änderung gültig, wobei die Unterschrift nicht aus dem Klarnamen der betreffenden Partei besteht, sondern aus einem Code, der durch die Verschlüsselung des jeweiligen Schlüsselpaares entsteht. Schummeln geht also nicht.

"Daher dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis auch Immobilieninvestments hierzulande per Blockchain möglich sind und aufgrund einfacher Handhabung und niedriger Transaktionskosten zum Standard werden."

Wertschöpfungskette könnte sich ändern

Welche disruptiven Auswirkungen die Blockchain-Technologie auf die Immobilienwirtschaft haben könnte, hat die im November 2017 erschienene Deloitte-Studie Blockchain in commercial real estate: The future is here anhand der Einsatzmöglichkeiten untersucht. Dem Papier zufolge wird vor allem der gewerbliche Immobiliensektor von Umwälzungen betroffen sein, denn "Smart Contracts" (Computerprotokolle, die Verträge auf Papier überflüssig machen) hätten das Potenzial, die bestehende Wertschöpfungskette aus Kauf, Verkauf, Finanzierung, Leasing und Management grundlegend zu verändern. In der Tat: Wozu braucht es noch Banken, Makler oder Notare, wenn Immobiliengeschäfte künftig rechtsverbindlich digital abgewickelt werden können und die sich die langwierige und kostspielige Prozedur auf ein Minimum reduziert?

Schweden macht vor, dass und wie es geht

Gegenwärtig ist ein solches Szenario hierzulande (noch) Zukunftsmusik. In Schweden ist man weiter: Dort hat das Landesvermessungsamt zusammen mit dem auf Blockchain-Technologie spezialisierten Startup ChromaWay, der Landeshypothekenbank, der estnischen Bank LHV und weiteren Partnern aus der IT- und Finanzbranche in einem weltweit einmaligen Pilotprojekt den Blockchain-gestützten Grundstücksverkauf getestet. Neben reibungslosen technischen Abläufen wurde auch geprüft, ob und inwieweit sich Transaktionsprozesse dadurch effizienter gestalten. Die Ergebnisse sind eindeutig: So verkürzte sich die Verkaufsprozedur auf nur wenige Tage, statt wie üblich bis zu sechs Monate zu dauern. Zudem ließen sich die Transaktionskosten pro Jahr um bis zu 100 Millionen Euro reduzieren, würden Grundstücksverkäufe in Schweden grundsätzlich per Blockchain abwickelt, so die Prognose der Projektpartner.

Plattform für Blockchain-gestützte Transaktionen

Die Basis für das erfolgreiche Vorhaben lieferte die Transaktionsplattform "Chromapolis", entwickelt vom 2014 gestarteten PropTech ChromaWay. Die vier Gründer Alex Mizrahi, Or Perelman, Iddo Bentov und Henrik Hjelte beschäftigen sich seit Jahren mit Datenbanksystemen und Kryptowährungen und gelten als Pioniere im Einsatz der Blockchain-Technologie auf immobilienwirtschaftliche Prozesse. Der Clou ihrer Entwicklung: Durch die Integration einer App für besagte "Smart Contracts" und die Kryptowährung Ethereum als Zahlungsvehikel, lassen sich alle für einen rechtsgültigen Grundstücksverkauf notwendigen Schritte über die Plattform erledigen. Von der Offerte über die Finanzierung bis zum Kauf inklusive Grundbucheintrag – alles gelingt medienbruchfrei. Im vorliegenden Fall übernahm die Behörde (das Landesvermessungsamt) die Rolle eines Gateways und öffnete sich so gegenüber Dienstleistern, die ihre Services über die Plattform anbieten konnten, woraus Synergien für alle Beteiligten entstanden.

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Die 4 Gründer des Unternehmens Chromapolis gelten als Pioniere im Einsatz der Blockchain-Technologie auf immobilienwirtschaftlichen Prozessen.

Solider Rechtsrahmen im Aufbau

In der hiesigen Finanzbranche gehört die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) zu denen, die den Einsatz der Blockchain auf Herz und Nieren prüfen. Für Daimler und Telefónica Deutschland hat das Institut kürzlich jeweils ein Schuldscheindarlehn platziert. Von der Initiierung über die Zuteilung und den Vertragsabschluss bis zu Zins- und Rückzahlungen verlief der gesamte Prozess Blockchain-gestützt. Auch hier war man positiv von der Zeit- und Kostenersparnis überrascht. Allerdings sehen die Banker noch rechtlichen Handlungsbedarf, um die Technologie sinnvoll im Vertragsmanagement einsetzen zu können. So fehlt es etwa an einfachen Möglichkeiten, die Echtheit von digitalen Dokumenten und teilnehmenden Geschäftspartnern zu verifizieren. Zudem sind virtuelle Datenbanken zur Dokumentenablage in Behörden aktuell eher die Ausnahme als die Regel. Immerhin hat sich die Bundesregierung in ihrem Koalitionsvertrag darauf verständigt, eine Blockchain-Strategie zu entwickeln und im Zuge dessen auch einen entsprechenden Rechtsrahmen zu schaffen.

BaFin-lizensierte Kryptobörse gestartet

Auch bei Kryptowährungen gibt es Regulierungsbedarf, sollen sich Immobilientransaktion auf Blockchain-Basis breitenwirksam durchsetzen. In der Kritik stehen Bitcoin, Ethereum, Ripple und wie die virtuellen Zahlungsmittel alle heißen, weil sie auf irgendwelchen Handelsplattformen auf exotischen Inseln angesiedelt sind und es im Streitfall keinen Ansprechpartner gibt. Mit bitmeister, initiiert vom Berliner Unternehmen next Block, soll demnächst eine regulierte deutsche Börse für Kryptowährungen an den Start gehen, die klaren Richtlinien unterliegt (www.bitmeister-invest.de/daten-fakten). Die Gründer haben viel vor. Ihrer Ansicht nach sind Kryptowährungen erst der Beginn einer neuen Art, in Unternehmen und Projekte zu investieren. Sogenannte Security Token (Hardwarekomponenten zur Identifizierung und Authentifizierung von Benutzern) werden Finanzierungsgeschäfte künftig demokratisieren, so dass auch Kleinanleger daran partizipieren können, sind sie überzeugt. Die notwendige Infrastruktur für sichere Transaktionen mittels Blockchain-Technologie weitet sich in Deutschland also schrittweise aus. Daher dürfte es nur eine Frage der Zeit sein, bis auch Immobilieninvestments hierzulande per Blockchain möglich sind und aufgrund einfacher Handhabung und niedriger Transaktionskosten zum Standard werden.