Wie Klimarisiken das Investieren in Immobilien verändern

Überall müssen CO2-Emissionen eingespart werden

Ralf F. Bode ist Architekt und Immobilienökonom mit langjähriger Erfahrung in der Projektentwicklung und Nachhaltigkeitsberatung und unterstützt insbesondere institutionelle Immobilieninvestoren bei der Entwicklung und Umsetzung einer Klimastrategie. Zudem hält er regelmäßig Gastvorträge an renommierten Hochschulen, wie der HSBA Hamburg School of Business Administration und der HAWK Hildesheim-Holzminden.

Deutschlands Klimaschutzziele sind ambitioniert: Bis 2030 sollen die Treibhausgasemissionen um mindestens 65 Prozent gegenüber 1990 sinken. Spätestens 2045 sollen Gebäude klimaneutral sein, also durch Heizen kein CO2 mehr verursachen. Die im Januar 2021 eingeführte CO2-Steuer auf Benzin, Diesel, Heizöl und Gas bittet Klimasünder fortan zur Kasse. Wer CO2 in die Luft pustet, muss zahlen, ob Autofahrer, Immobilienbesitzer oder Mieter. Aktuell liegt der Preis bei 55 € pro Tonne CO2, 2026 soll er auf 65 € steigen. Perspektivisch könnten Immobilien mit einem hohen CO2-Fußabdruck zum Risiko für Investoren werden und das nicht nur hinsichtlich der Rendite. Klimafreundlichkeit dürfte folglich in Zukunft zu den Bewertungskriterien gehören, aufgrund derer sich Investoren für oder gegen ein Immobilieninvestment entscheiden. Höchste Zeit, von einem Profi zu hören, wie Klimarisiken das Investieren in Immobilien verändert.

Herr Bode, könnten CO2-Emissionen zu einem wertbildenden Faktor bei Immobilien werden?

Ralf F. Bode: Selbstverständlich. Diese Entwicklung ist vorhersehbar. Die Einführung der CO2-Steuer auf Wärme vor einigen Jahren zeigt ja, wohin die Reise geht. Die Vermietbarkeit von Immobilien mit hohen Nebenkosten wird leiden und das wird zwangsläufig auch den Wert beeinflussen.

Sogenannte „grüne“ Investments sind inzwischen ein großes Thema und kein Nischenprodukt mehr. Woran erkennen Investoren, ob es sich tatsächlich um eine klimafreundliche Immobilie handelt?

Ralf F. Bode: Klimafreundlichkeit ist sicher der entscheidende Teil eines „grünen“ Investments. Allerdings sind die Begriffe nicht gleichbedeutend. Um festzustellen, ob eine Immobilie klimafreundlich ist, empfiehlt es sich, die CO2-Emissionen des Gebäudes mit dem Dekarbonisierungspfad abzugleichen. Ein „grünes“ Investment dagegen entsteht am ehesten im Referenzrahmen der Nachhaltigkeit mit ihren drei Säulen Ökologie, Ökonomie und Sozialem. Ob durch die Umsetzung der Anforderungen aus Zertifizierungssystemen oder aus der EU-Taxonomie muss im Einzelfall entschieden werden.

Was geschieht mit Objekten, die künftig nicht den Anforderungen an CO2-Neutralität entsprechen?  

Ralf F. Bode: Zunächst sind sie im Betrieb schlicht teurer, weil die CO2-Steuer die Nebenkosten erhöht. Für die Werthaltigkeit der Immobilie stellen sie allerdings ein erhöhtes Risiko dar, und mittelfristig ist davon auszugehen, dass sie beim Verkauf Preisabschläge hinnehmen müssen oder sogar schwer verkäuflich werden.

Die Umsetzung der neuen Ziele geht erst zögerlich voran

Bietet eine nicht klimakonforme Immobilie eventuell die Chance, mehr aus dem Objekt zu machen, womit sich mehr Rendite erzielen lassen könnte?

Ralf F. Bode: In der Tat wäre es erstaunlich, wenn der „Value-Add-Ansatz“ nicht auch hier gelten würde. Wir sehen am Markt bereits Akteure, die bei bestimmten Nutzungen oder Lagen bewusst Gebäude mit diesen Risiken kaufen, um in deren Dekarbonisierung zu investieren und ein paar Jahre später damit wieder in den Verkauf gehen.

Wie reagieren die Immobilienmärkte in Deutschland und international auf den neuen Wertmaßstab CO2? Lassen sich bereits Tendenzen erkennen? 

Ralf F. Bode: Ja, die gesamte Branche ist in Bewegung geraten, seit vor ein paar Jahren die regulatorischen Vorgaben der europäischen Taxonomieverordnung erkennbar geworden sind. Zwei von sechs Umweltzielen dieser Verordnung beziehen sich auf den Klimawandel, und gegenwärtig bereiten sich vor allem institutionelle Anleger darauf vor, diese Anforderungen in ihre Ankaufskriterien zu integrieren. 

Hätten Sie einen Tipp für Anleger-Neulinge, die sich näher mit klimagerechten Immobilieninvestments beschäftigen möchten, wo sie qualifizierte Informationen zu dem Thema finden?

Ralf F. Bode: In Deutschland ist die Internetpräsenz der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) eine gute Quelle. Dort finden sich viele Informationen und auch Querbezüge zu den europäischen Verordnungen im Rahmen der „Sustainable Finance“ Initiative und des „Action Plan on Sustainable Finance“ der European Banking Authority (EBA), die weitere Entwicklung bestimmen werden.

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Quellen:

¹ Umweltbundesamt. Energiesparende Gebäude

² Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG). Sanierungsquote

³ Immobilienmanager.de. Energieeffizienz: Sanierung steigert Immobilienwert deutlich

⁴ Tagesschau. Hoher Wertverlust bei unsanierten Häusern

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