Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist ein zentrales Thema für Mieter und Vermieter. Sie umfasst die Abrechnung der während des Abrechnungszeitraums angefallenen Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Häufig kommt es dabei zu Nachzahlungen oder Erstattungen, je nachdem, ob die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten decken konnten. Eine korrekte Verteilung der Kosten nach dem Verteilerschlüssel und die Einhaltung der gesetzlichen Fristen gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind entscheidend. Fehler in der Nebenkostenabrechnung können zu Widerspruch und Klärungsbedarf führen.

Definition: Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Die Nebenkostenabrechnung ist ein Dokument, das von Vermietern erstellt wird, um die Betriebskosten einer Mietwohnung detailliert aufzulisten und abzurechnen. Sie umfasst alle umlagefähigen Kosten, die während eines festgelegten Abrechnungszeitraums angefallen sind, wie Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr und andere Nebenkosten. Diese Abrechnung ist für Mieter wichtig, um nachvollziehen zu können, ob die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten ausgereicht haben oder ob eine Nachzahlung erforderlich ist. Einmal jährlich müssen Vermieter von Wohnraum eine Nebenkostenabrechnung anfertigen. Das gilt immer dann, wenn die Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung leisten. Die entsprechenden Regelungen sind im § 556 BGB formuliert. Weitere Absprachen zwischen Vermieter und Mieter sollten auch im Mietvertrag festgehalten werden.

Je nach Ergebnis der Nebenkostenabrechnung, müssen Mieter entweder eine Nachzahlung leisten, oder aber sie bekommen zu viel bezahlte Vorauszahlungen vom Vermieter erstattet. Fehler in der Abrechnung können zu Widerspruch seitens der Mieter führen, weshalb eine genaue und transparente Aufstellung der Kostenpositionen entscheidend ist. Insgesamt dient die Nebenkostenabrechnung dazu, die Gesamtkosten der Betriebskosten transparent und nachvollziehbar auf die Mieter umzulegen.

Welche Kosten gehören in die Nebenkostenabrechnung?

Laut Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) sind unter anderem folgende Ausgaben als Nebenkosten auf die Mieter umlegbar und damit Teil der Nebenkostenabrechnung:

Warmwasser- und Heizkosten
Wasser- und Abwassergebühren
Fahrstuhlwartung
Müllabfuhr
Hausreinigung
Gartenpflege
Hausmeister
Beleuchtung
Schornsteinfeger
Versicherungen
Sonstige Betriebskosten

Welche Kosten sind nicht Teil der Nebenkostenabrechnung?

Folgende Ausgaben zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten und gehören daher nicht in Nebenkostenabrechnung:

Instandhaltungskosten
Reparaturkosten
Grunderwerbsteuer
Einkommensteuer
Rechtsschutz
Hausratversicherung
Verwaltungskosten
Anschlussgebühren

Unterschied Nebenkosten und Betriebskosten

Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden oft synonym verwendet, haben jedoch unterschiedliche Bedeutungen. Nebenkosten umfassen alle zusätzlichen Kosten, die neben der Kaltmiete anfallen, darunter auch die Betriebskosten. Betriebskosten sind ein Teil der Nebenkosten und beziehen sich speziell auf die laufenden Kosten, die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen. Dazu gehören unter anderem Heizkosten, Wasserversorgung, Müllabfuhr und andere regelmäßig anfallende Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Verteilerschlüssel für die Nebenkosten

Der Umlage- oder auch Verteilerschlüssel bestimmt, wie die anfallenden Nebenkosten auf die einzelnen Mieter zu übertragen sind. Welcher der vier Verteilerschlüssel genutzt wird, muss vorher zwischen Mieter und Vermieter vereinbart und im Mietvertrag festgehalten werden.

Wird keine Vereinbarung getroffen, werden die Nebenkosten nach den Quadratmetern der Wohnfläche umgelegt. Ansonsten können folgende Varianten genutzt werden:

Nebenkosten-Verteilerschlüssel nach Verbrauch
Nebenkosten-Verteilerschlüssel nach Personenzahl‍
Nebenkosten-Verteilerschlüssel nach Wohneinheit

Fristen und verpflichtende Angaben in der Nebenkostenabrechnung

Damit die Nebenkostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, muss sie folgende Angaben zwingend beinhalten:

Abrechnungszeitraum
Gesamtkosten
Umlageschlüssel
Berechnung des Anteils des Mieters
Abzug der Vorauszahlungen

Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung haben Vermieter zwölf Monate Zeit. Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2024 müssen Vermieter beispielsweise mit Frist bis zum 31.12.2025 erstellen.

Wird die Frist vom Vermieter nicht eingehalten, verfällt der Anspruch auf mögliche Nachzahlungen seitens des Mieters. Dies gilt aber nicht umgekehrt. So behalten Mieter auch bei einer verspäteten Abrechnung das Recht, zu viel gezahlte Zahlungen erstattet zu bekommen.

Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern

Im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung haben sowohl Vermieter als auch Mieter spezifische Rechte und Pflichten, die zur korrekten Abwicklung beitragen. Vermieter sind verpflichtet, eine detaillierte und transparente Abrechnung der Betriebskosten zu erstellen und diese den Mietern innerhalb der gesetzlichen Frist zukommen zu lassen. Bei der Betriebskostenabrechnung müssen alle umlagefähigen Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) berücksichtigt und korrekt verteilt werden. Vermieter müssen zudem die Belege der Abrechnung für einen bestimmten Zeitraum aufbewahren und den Mietern auf Anfrage zur Einsicht bereitstellen.

Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und bei Unklarheiten oder Fehlern Widerspruch einzulegen. Sie können die Einsicht in die Originalbelege verlangen und bei berechtigtem Zweifel an der Betriebskostenabrechnung eine Korrektur der Abrechnung fordern. Außerdem sind Mieter verpflichtet, eventuelle Nachzahlungen innerhalb der festgelegten Frist zu leisten oder eine Überzahlung entsprechend gutgeschrieben zu bekommen.

Beide Parteien sollten darauf achten, ihre Pflichten gewissenhaft zu erfüllen, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eine transparente Kommunikation und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben tragen maßgeblich zu einem reibungslosen Ablauf bei.

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