Immobilienwertermittlung

Es gibt vielfältige Gründe, die es erforderlich machen, den Wert einer Immobilien zu ermitteln. Die hohen Summen, um die es bei Grundstücken und Gebäuden geht, erfordern eine gründliche und möglichst objektive Analyse, die häufig nur mit Hilfe von Sachverständigen realisiert werden kann.

In der Regel handelt es sich beim Immobilienwert um die Bestimmung seines Verkehrswerts (auch: Marktwert). Daneben gibt es noch weitere Begriffe, die für die Wertermittlung wichtig sind:

• Sachwert
• Beleihungswert
• Einheitswert
• Bodenrichtwert
• Bodenwert

Lange Zeit hat eine einheitliche Normierung der zur Wertermittlung notwendigen Begriffe und Kennzahlen gefehlt, sodass auch mit spekulativen Elementen gearbeitet wurde. Auch wenn die Berechnung mittels Verfahren und Formeln nicht nur von Kennzahlen allein, sondern auch von der Interpretation dieser abhängt, ist eine Normierung als zunehmend wichtiger erachtet worden. Deshalb löst seit 2010 die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) die zuvor gültige Wertermittlungsverordnung (WertV) von 1988 ab. Mit dem neuen Gesetz ist die Bestimmung von Immobilienwerten nochmal vereinheitlicht worden. Außerdem wollte der Gesetzgeber damit die Anerkennung von deutschen Wertgutachten im Ausland steigern, was in der Fachliteratur jedoch nur als "teilweise realisiert" bewertet wird.

Mit der ImmoWertV wurden Begriffe und Verfahren verbindlich für Sachverständige (sowohl privat beauftragte als auch öffentlich bestellte) und Gutachterausschüsse definiert.

Wertermittlung von Grundstücken

Im Rahmen einer Wertermittlung von Grundstücken wird der Bodenwert ermittelt.

Dies kann unter Heranziehung geeigneter Bodenrichtwerte oder aber im Rahmen eines sog. Vergleichswertverfahrens erfolgen.Zur Errechnung von Grundstückswerten sind laut Baugesetzbuch (BauGB) Gutachterausschüsse zu bilden. Sie bestehen aus unabhängigen Sachverständigen und einem Bediensteten der Finanzbehörde. Diese Gutachterausschüsse werden mit der Ermittlung von Bodenrichtwerten beauftragt.

Wertermittlung von Gebäuden

Immobilien werden je nach Zweck aus verschiedenen Perspektiven bewertet. Das heißt, eine Bank hat für einen Kredit andere Ansätze zur Immobilienbewertung als ein Makler oder ein potenzieller Käufer. Für die unterschiedlichen Ziele und je nach Verfügbarkeit der Daten gibt es verschiedene, sogenannte Wertermittlungsverfahren, die wir in unserem Wiki genauer erläutern.

Zu nennen sind hier:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren.

Zusammenfassung: Eine Immobilienwertermittlung bedient sich immer bestimmter Kennzahlen. Sachverständige führen diese Wertermittlung durch. Kennzahlen machen Immobilien auch für den Laien vermeintlich vergleichbar und evaluierbar. Wichtig ist dabei, sich nicht nur auf eine Kennzahl zu verlassen, um einen möglichst genauen Eindruck zu bekommen. Zur professionellen Wertermittlung von Immobilien gibt es gesetzlich geregelte Wertermittlungsverfahren.