Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds (Vgl. auch Geschlossenes Investmentvermögen) haben als Investitionsobjekt ein bestimmtes Immobilienprojekt, dessen Erwerb, Betrieb und abschließende Veräußerung im Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit der Fondsgesellschaft steht.

Fondsprinzip

Geschlossene Immobilienfonds sind Beteiligungen am Immobilienmarkt mit Erfolgs- und Verlustanteil. Beliebte Objekte bei dieser Geldanlage sind Einkaufscenter, Hotels, Büroimmobilien in exklusiven Lagen, Geschäftshäuser und Wohnobjekte in Großstädten. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist für die Investition und deren Abwicklung bzw. Berichterstattung zuständig. Mittels Gesellschaftervertrag werden die Rechte (Informations-, Kontroll-, Stimmrechte in Gesellschafterversammlung, Recht auf Gewinnverteilung und Auseinandersetzungsguthaben) und Pflichten (Zahlung der Einlage) der Investoren geregelt.

Die Anleger werden in dem Verhältnis, der ihrem gezeichneten Kapital entspricht, Anteilseigner der Immobilie. Die Immobilien sind für einen bestimmten Zeitraum vermietet und sollen am Ende gewinnbringend veräußert werden. Geschlossene Investmentfonds für Immobilien haben eine feste Laufzeit und ein Zeichnungsvolumen, nach dessen Platzierung keine Einzahlungen in den Fonds mehr möglich sind. Lange Laufzeiten sind üblich, sie liegen zwischen 10 und 30 Jahren. Für geschlossene Fonds gelten Mindestbeteiligungen, die zumeist bei 10.000 Euro liegen. Der Anteilsinhaber offener Fonds überlässt die Entscheidungen komplett dem Fondsmanagement, während die Gesellschafter bei geschlossenen Immobilienbeteiligungen in begrenztem Umfang ein Mitsprache- und Entscheidungsrecht haben.

Arten der geschlossenen Immobilienfonds

Man unterscheidet geschlossene Immobilienfonds nach der Anzahl der Vermögensgegenstände hinsichtlich ihrer Risikomischung. Ein Großteil der Fonds kauft nur eine Immobilie und will mit dieser eine hohe Mietrendite erzielen.
Es gibt aber auch Mehrobjektfonds, die drei bis vier Wohnhäuser oder Gewerbeimmobilien erwerben.

Für Fonds, die zum Vertrieb für Kleinanleger zugelassen sind, gilt: Die Anleger dürfen bei einem Sachwert maximal 20.000 Euro anlegen, ansonsten muss der Fonds mindestens drei Objekte enthalten.

Geschlossene Immobilienfonds werden nach ihrer Investitionstätigkeit unterschieden.

So werden Beteiligungen aufgelegt, die als Projektentwicklungsgesellschaften auftreten. Diese Gesellschaften übernehmen von der Planung über den Bau bis zum Verkauf der Immobilie alles selbst.
Darüber hinaus gibt es geschlossene Immobilienfonds, die sich als Handelsgesellschaften verstehen. Sie erwerben eine Immobilie zu günstigen Preisen und sorgen mit verschiedenen Maßnahmen für eine Wertsteigerung der Immobilie. Ziel ist der Verkauf des Objektes zum weit höheren Preis als bei Anschaffung.

Am Markt werden kaum Investmentfonds für Immobilien angeboten, bei denen der Anleger genau weiß, in welche Sachwerte das Geld fließen soll. Weitaus weniger transparent sind so genannte Blind-Pools, die bei der Zeichnung des Fonds offen lassen, welche Immobilien konkret gekauft werden. Gerade bei letzterer Geldanlage finden sich Fonds, die für ihre Investoren zum Fiasko werden, weil die Initiatoren mit keinerlei geschäftlichen Einschränkungen leben müssen und Marktveränderungen zu unkalkulierbaren Risiken führen können.

Rechtsformen

Seit Juli 2013 sind nur noch zwei Rechtsformen für geschlossene Fonds zugelassen. Das sind die Investment-AG und die Investment-KG mit einer GmbH als Komplementärin, deren Geschäftsführungen aus mindestens zwei Personen bestehen müssen. Die GbR als Rechtsform ist bei neuen Fonds nicht mehr erlaubt. Das ist für Investoren positiv, weil die Haftung der Gesellschafter von der Rechtsform des Fonds abhängt. So sind Nachschusspflichten bei neu aufgelegten Fonds künftig ausgeschlossen.

Kauf und Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds

Durch die Fondsinitiatoren werden die geplanten Mittel direkt und mithilfe von Fondsvermittlern bei privaten oder institutionellen Investoren eingesammelt. Im Idealfall setzen die Emittenten eigenes Kapital mit ein. Ist das nötige Kapital zusammen, wird der Fonds für weitere Einlagen geschlossen. Grundlage ist ein aussagefähiger Verkaufsprospekt, in dem alle wirtschaftlich relevanten Sachverhalte und Kennziffern aufgeführt sind. Für die künftigen Mitunternehmer ist es schwierig, vorher einzuschätzen, ob die Prognosen und Rechnungen auf realistischen Annahmen beruhen. Gelder werden mittels Einmalzahlung oder Ratenzahlungen in den Fonds eingebracht - das sind die Eigenmittel des Fonds. Ergänzend kann Fremdkapital von Kreditinstituten in Höhe von maximal 60 Prozent des Verkehrswertes der Vermögensgegenstände eingesetzt werden.

In der Regel können Anleger während der Laufzeit des Fonds nicht über ihr Geld verfügen. Geschlossene Immobilienfonds weisen keine täglichen Anteilspreise aus und werden auch nicht an der Börse gehandelt. Es besteht nur die Möglichkeit, über den Zweitmarkt die Fondsbeteiligung zum Verkauf anzubieten. Diverse Emissionshäuser, Makler und Handelsplattformen bieten Fondsanteile geschlossener Fonds im Internet an. Börsenseitig überwacht ist nur die Handelsplattform der Börsen München und Hamburg-Hannover. Ist jedoch keine Nachfrage vorhanden, kann der Anleger seine Fondsbeteiligung nicht in Kapital umwandeln. Das Angebot auf dem Zweitmarkt kostet zudem Gebühren und von marktgerechten Preisen kann aufgrund des eingeschränkten Handels keine Rede sein.

Rendite

Die Risikostreuung ist bei offenen Investmentfonds für Immobilien höher als bei geschlossenen, demzufolge sind die Renditeaussichten der offenen Immobilienfonds geringer. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind außerordentliche Wertentwicklungen möglich. Die Spanne reicht von einer Verdreifachung des Kapitaleinsatzes bis zum Totalverlust der Investition. In der Vergangenheit brachten allerdings nur wenige Immobilienfonds ihren Anlegern einen Riesengewinn, bei etlichen geschlossenen Beteiligungen erlitten die Kapitalanleger Verluste, wie beispielsweise das manager magazin ausführte. "Selbst etliche geschlossene Immobilienbeteiligungen haben in den vergangenen Jahren - trotz des boomenden Betongoldmarktes - ihre Prognosen nicht erreicht. Hinzu kommen diverse Skandale: Vergangenes Jahr erst erschütterten Polizeirazzien und Verhaftungen wegen mutmaßlichen Betrugs bei der früher angesehenen Hamburger Fondsgruppe Wölbern und der Immobiliengruppe S&K einmal mehr das Ansehen der Branche."

Die Aussichten auf beträchtliche Renditen sind stets mit großen Risiken verbunden. Die Vermietung gewerblicher Objekte unterliegt dabei normalerweise mehr Unwägbarkeiten als der Erwerb von Wohnobjekten. Die Renditen von geschlossenen Immobilienfonds können zudem in Zukunft durch die Begrenzung des Fremdkapitaleinsatzes und der Fremdwährungsrisiken auf 30 Prozent nicht mehr so hoch gehebelt werden wie in der Vergangenheit.

Steuerliche Behandlung der Erträge

Als Steuersparmodelle mit anfangs hohen Verlustzuweisungen eignen sich geschlossene Fonds seit 2005 nicht mehr. Geschlossene Immobilienfonds können ihren Investoren dennoch Steuervorteile bieten. Veräußerungsgewinne beim Verkauf von Fondsimmobilien sind nach 10 Jahren für Anleger steuerfrei. Investiert der Fonds in ausländische Immobilien, mit deren Staat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat, müssen die Erträge im Ausland versteuert werden. Gesellschafter profitieren dabei meist von günstigeren Steuern und Freibeträgen. Diese ausländischen Erträge unterliegen jedoch nach deutschem Steuerrecht dem Progressionsvorbehalt. Erzielt der Fonds Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, hat der Anleger diese mit seinem persönlichen Steuersatz laut Einkommensteuererklärung zu versteuern. Weiterhin sind Zinsen sowie ggf. gewerbliche Einnahmen steuerpflichtig. Bei Insolvenz eines Fonds können jedoch statt Steuererstattungen Steuernachzahlungen in Frage kommen.

Kosten von geschlossenen Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds weisen weit höhere Kosten als offene Fonds auf. Die Kostenbelastung liegt nicht selten zwischen 12 und 25 Prozent. Das heißt, dass von einer Anlage über 10.000 Euro bei einer 20-prozentigen Kostenquote für den Investor nur 8.000 Euro als Immobilienbeteiligung übrig bleiben. Emittenten und Kapitalanlagevermittler verdienen an der Auflegung von geschlossenen Fonds. Kosten, die die Gesellschafter tragen, sind u. a. Ausgaben der Kapitalvermittlung, Treuhandverwaltung, Steuerberatung, Marketingaktivitäten, Vergütung der Geschäftsführung sowie erfolgsabhängige Gebühren und das Agio für den Vertrieb. Siehe auch: Weichkosten

Risiken

Diese hohen Kosten stellen ein wesentliches Risiko für eine rentable Fondsanlage dar. Der Geschäftszweck von geschlossenen Immobilienfonds kann nicht einfach geändert werden, falls es beispielsweise zu einem Preiseinbruch am Immobilienmarkt kommt. Existenziell für den Fonds ist die Bonität der Mieter der Fondsobjekte. Geht der einzige Mieter Pleite, beispielsweise eine Handelskette, wird die Anschlussvermietung zur schwierigen Angelegenheit. Fallen mehrere Mieter aus, muss durch Mieteinbußen die Einnahmebilanz negativ korrigiert werden. Die Laufzeit der Mietverträge sollte mindestens bis zum Ende der Fondslaufzeit reichen, sonst drohen Probleme bei Neuvermietung und Mietreduzierungen. Die Mieterträge müssen an die allgemeine Inflationsentwicklung angepasst sein.

Die größten wirtschaftlichen Schwierigkeiten drohen Fonds zumeist, wenn der Fremdkapitalanteil sehr hoch ist und eine Anschlussfinanzierung während der Laufzeit des Fonds notwendig wird. Sind Banken nicht oder nur zu ungünstigeren Konditionen bereit, das Vorhaben weiter zu finanzieren, können die Prognosen hinfällig werden und zu einer Verlängerung der Laufzeit, Sanierung oder Insolvenz des Fonds führen. Weitere Risiken liegen in Interessenkonflikten zwischen Kapitalverwaltungsgesellschaft und Geschäftsführung sowie Mittelverwendungskontrolleuren, fehlender Bonität der Fondsinitiatoren, undurchsichtigen Klauseln im Gesellschaftsvertrag, geschönten Angaben im Verkaufsprospekt oder gewinnunabhängigen Ausschüttungen, die Privatanleger nicht ohne weiteres erkennen können. Bei Schieflage des Fonds können diese Ausschüttungen zurückgefordert werden. Eine wirtschaftliche Zwangslage kann auch eintreten, wenn Anleger die geplanten Einzahlungen nicht leisten. Stehen die Mieterträge in keinem Verhältnis zum Immobilienkaufpreis und gelingt am Ende der Verkauf des Objektes nicht wie vorgesehen oder gar nicht, verringert sich die versprochene Rendite oder das Kapital geht verlustig.

Regulierung

Die Regulierung des "Grauen Kapitalmarktes" hat dazu geführt, dass weniger geschlossene Fonds / Beteiligungen als vorher für Privatanleger aufgelegt werden und sich einige Emittenten auf den Markt für institutionelle Investoren konzentrieren. Geschlossene Fonds unterliegen ab dem 22.07.2013 dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Seitdem werden die nach dieser Regelung aufgelegten Fonds als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet und sind wie offene Investmentfonds reguliert. Die Verbesserungen nutzen speziell Kleinanlegern. Zum Beispiel müssen die Kapitalverwaltungsgesellschaften eine Zulassung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vorweisen und über liquides Anfangskapital verfügen. Der Verkaufsprospekt gilt für öffentliche Angebote maximal ein Jahr und muss bei Tatbeständen, die wirtschaftliche Auswirkungen auf den Fonds haben, aktualisiert werden. Vermögensgegenstände müssen extern bewertet und von einer Fremdstelle, die die Geschäftsvorgänge prüft, in Verwahrung genommen werden. Inwieweit sich die Regulierungsvorschriften auf die Kostenbelastung der Fonds auswirken, bleibt abzuwarten. Die neuen Vorschriften sollen zu mehr Transparenz bei geschlossenen Immobilienfonds führen und Betrugsfälle, wie zuletzt bei S&K, in Zukunft vermeiden.

Fazit

An geschlossenen Immobilienfonds scheiden sich die Geister. Immobilienexperten preisen sie als renditestarke Anlage, Verbraucherschützer sehen darin ein unverhältnismäßig hohes Risiko. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds werden sie als risikoreicher eingeschätzt. Anleger können mit üppigen Gewinnen rechnen, solange keine außerplanmäßigen Ereignisse eintreten. Die Stiftung Warentest nahm 2012 und 2014 aktuelle geschlossene Immobilienfonds unter die Lupe, das Ergebnis war äußerst unbefriedigend. 2014 landeten fünf von neun Fonds auf der Finanztest Warnliste, 2012 waren 40 von 58 durchgefallen.

Quellen:

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