Generalunternehmer – Generalübernehmer

Bauherren wünschen sich, dass ihr Haus rasch, so kostengünstig wie möglich und ohne jegliche Mängel zum geplanten Termin fertig ist. Auf dem Weg dahin können jedoch erhebliche Mehrkosten und Verzögerungen auftreten. Daher ist es wichtig, sich bei der größten Investition seines Lebens für den oder die richtigen Vertragspartner zu entscheiden. Ein Bauherr hat die Wahl zwischen Bauträgern, Generalunternehmern, Generalübernehmern oder der Einzelvergabe durch Gewerke an Handwerker. Will er möglichst wenig eigene Anstrengungen in den Hausbau investieren, kann er einen Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) beauftragen.

Was ist ein Generalunternehmer?

Mit Generalunternehmer (GU) sind von Auftraggebern engagierte Unternehmen gemeint, die mit der Ausführung bestimmter Aufträge betraut werden. Generalunternehmer erbringen wesentliche Ausführungs- und Planungsleistungen und spielen etwa bei Bauaufträgen eine zentrale Rolle.

‍

Voraussetzung für die Beauftragung ist, dass der Auftraggeber ein Grundstück besitzt, das bebaut werden darf. Ein Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauleistungen zur Errichtung des Objekts. Vertraglich wird im Generalunternehmervertrag vereinbart, dass das Haus schlüsselfertig übergeben wird. Geplant wird der Hausbau oft von einem Architekten, da der GU in der Regel keinerlei Leistungen für die Planung erbringt. Der Architekt kann neben der Planung und der Überwachung der Gewerke und Baupartner auch die Beaufsichtig des Fortschritts beim Hausbau übernehmen. Im Generalunternehmervertrag ist geregelt, dass der GU nicht alle Leistungen selbst liefern muss, sondern Subunternehmer vertraglich damit beauftragen kann. Normalerweise übernimmt der GU nur einen Teil der Bauleistungen selbst, zum Beispiel den Rohbau. Der Auftraggeber kann sein Haus zu dem Preis, der im Generalunternehmervertrag festgeschrieben wurde, erhalten.

Die Vorteile mit einer Generalunternehmerschaft

Einen Generalunternehmer mit dem Bau eines Hauses zu beauftragen, hat einen wesentlichen Vorteil:  Auftraggeber und Bauherrn bekommen alles aus einer Hand. Neben einem Architekten, der die Planung übernimmt, gibt es nur noch einen weiteren Ansprechpartner, der alle anfallenden Arbeiten koordiniert – den GU.

‍

Der private Auftraggeber kann das Objekt so gestalten lassen, wie er sich es vorstellt. Der GU als Auftragnehmer verfügt über baufachliche Fähigkeiten und technische Voraussetzungen sowie Erfahrungen, die ein Bauherr als Laie oft nicht hat. Auftraggeber profitieren daher von der baulichen Kompetenz des GU. Ein wesentlicher Vorteil für den Bauherrn mit einer Generalunternehmerschaft als Baupartner ist, dass er sich nicht mit den einzelnen Gewerken auseinandersetzen oder Handwerker ansprechen muss, um Mängel beheben zu lassen oder eine fristgerechte Fertigstellung zu erreichen. Durch den mit dem GU vereinbarten Festpreis im Bauvertrag bzw. im Verbraucherbauvertrag ist eine exakte Kostenplanung möglich.

Was können Nachteile mit einer Generalunternehmerschaft sein?

Das Bauen von Häusern oder anderen Objekten mit Generalunternehmern als Vertragspartnern kann auch Nachteile haben:

• Der GU kann einen Aufschlag auf die Preise der Handwerker verlangen.
• Es muss bereits ein Bauplan durch Architekten erstellt sein.
• Bauherren haben keinen Zugriff auf die Handwerker am Bau.

‍

Unternehmen, die als GU auftreten, sind bestrebt, Aufträge an Subunternehmer so preisgünstig wie möglich zu vergeben. Dies kann zu Schwierigkeiten im Ablauf und bei der Qualität des Bauwerks führen. Die Abhängigkeit von nur einem Auftragnehmer wirkt sich bei schlechter Bonität oder Fehlentscheidungen des GU sehr nachteilig auf Vorhaben und Finanzen des Bauherrn aus. Unternehmer aus den Gewerken müssen keine Weisungen des Auftraggebers entgegennehmen, da sie lediglich einen Vertrag mit dem GU besitzen.

Um das Risiko einer Insolvenz des GU zu verringern, sollte sich der Bauherr vorher gründlich über seinen Vertragspartner informieren. Kontaktpersonen, die dabei helfen können, sind frühere Bauherren und unabhängige Fachleute wie Sachverständige oder Bauingenieure. Zudem finden sich im Internet und bei Branchenverbänden oder Nachunternehmern Hinweise auf die fachliche und finanzielle Qualität des potenziellen Baupartners.

Was ist ein Generalübernehmer?

Ein Generalübernehmer (GÜ) führt selbst keinerlei Bauleistungen aus, sondern vergibt sämtliche Leistungen der einzelnen Gewerke eines Bauauftrags an Subunternehmer.

‍

Im Unterschied zum GU ist der Generalübernehmer gewöhnlich ein so genannter Totalübernehmer. Das heißt, er übernimmt gegenüber dem Bauherrn alle im Vertrag festgehaltenen Leistungen, auch die Planung und die Gesamtvergabe. Den Vertrag mit einem Generalübernehmer nennt man Generalübernehmervertrag. Im Gegensatz zum Generalunternehmer ist der Generalübernehmer der einzige Vertragspartner des Immobilienbesitzers und vergibt alle Leistungen, die den Hausbau und die Planung betreffen, an Subunternehmer bzw. Nachunternehmer. Er koordiniert faktisch nur den Bau und erbringt selbst keine Leistungen.

Generalunternehmer und Generalübernehmer – Unterschiede

Während der Generalunternehmer Leistungen ausführt, übernimmt der Generalübernehmer lediglich die Gesamtvergabe, Vermittlung und Kontrolle. Der Generalunternehmer übernimmt in der Regel keine Planungsleistungen.

‍

Der GÜ organisiert als Totalübernehmer den Bau komplett aus einer Hand. Er übernimmt keinerlei bauliche Eigenleistungen und vergibt diese ausnahmslos an Subunternehmen. Während der GU ein eigenes Unternehmen führt, beschäftigt der GÜ keine Bauarbeiter und verfügt nicht über eigene Kapazitäten durch Handwerker.

Welche Einsatzformen gibt es?

Der GU ist als Vertragspartner in der Bauausführung tätig, beispielsweise im Roh- oder Ausbau. Er übernimmt die Angebotsbearbeitung, die Planung der Fertigung und die eigentliche Fertigung. Der Leistungsumfang des GÜ als Bauträger umfasst Bauprogramm, Konstruktion und Bauausführung. Wie im Generalübernehmervertrag festgehalten, liefert der GÜ die Grundlagen der Planung, ist verantwortlich für die Gesamtkonzeption, Gestaltung und die Realisierung der Qualitätsansprüche. Außerdem regelt der Generalübernehmer die Wahl des Bausystems, Materials, die Dimensionierung, erstellt die Leistungsbeschreibung und Angebotsbearbeitung für den Bauherrn als Auftraggeber. Er trägt zudem die Verantwortung für die Fertigungsplanung und Fertigung des Objekts. Weder das Bauen mit GU noch mit GÜ muss teurer sein und hängt von Immobilie und Vorstellungen der Auftraggeber ab.