Flurkarte

Behörden, Bauherren und Immobilienverkäufer benötigen Flurkarten, damit sie Grundsteuern richtig berechnen, einen Bauantrag stellen oder prüfen können, wo sich Grundstücksgrenzen befinden. Flurkarten dienen zur Beurteilung der Lage eines Grundstücks und zur Veranschaulichung der Bebauung der Liegenschaft. Daher werden sie auch Liegenschaftskarten genannt.

Was ist eine Flurkarte?

Die Liegenschaftskarte ist der amtliche Nachweis über Existenz und Lage eines Grundbesitzes. Sie dient der Gewährleistung des Eigentums, rechtliche Grundlage dafür ist die Grundbuchordnung (GBO). Die Flur-, Liegenschafts- oder Katasterkarte und die dazugehörigen Vermessungsunterlagen und festgelegten Grenzen genießen öffentlichen Glauben, alle anderen Einträge nicht. Jeder Immobilieninteressent kann sich darin über Grenzen und Nummern von Flurstücken, Gemarkungs- und Gemeindegrenzen, Gebäude und deren Nutzung, Bodennutzungsarten sowie bei agrarisch nutzbaren Flächen in der Schätzkarte über Bodenschätzungsmerkmale informieren. Flurkarten spielen eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung, da sie die Lage des Objekts genau kennzeichnen und der Wert der Liegenschaft entscheidend von ihrer Lage abhängt. Eine Immobilie kann erst dann angemessen bewertet werden, wenn der Sachverständige oder Gutachter beispielsweise weiß, wie die Grundstücke einer Gemeinde verteilt sind, wo sich der Grundbesitz befindet und ob dieser eine Zufahrt zur Straße hat. Auch Banken nutzen diese Karten für die Ermittlung des Beleihungswerts des Objekts. Die Karten stehen flächendeckend für alle Länder aktuell zur Verfügung, werden vom Katasteramt geführt und deshalb gelegentlich auch als Katasterkarten bezeichnet.

Welche Bestandteile hat eine Liegenschaftskarte?

Flurkarten weisen die räumliche Lage von Grund und Boden sowie von Gebäuden aus. Sie sind in folgende Bestandteile gegliedert:

• Flurstücke mit Begrenzung und Flurstücksnummer
• Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen
• Gebäude, inklusive Nutzungsart und Nummer
• Nutzungsart des Bodens
• Blattrahmen mit Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung, Maßstab und Herkunft

Teilweise sind auch Grenz- und Vermessungspunkte mit ihren Nummern, Hecken, Zäune und Mauern, topographische Angaben und Böschungen sowie die Eigentümer der Flurstücke eingetragen.

In welcher Form wird sie dargestellt?

Maßstabsgerecht mit 1: 500 oder 1: 1.000 für städtischen Grundbesitz sowie 1: 1.500 oder 1: 2.000 für Grundstücke auf dem Lande sind alle vorhandenen Flurstücke, Gebäude und Grundstücke sowie ihre topographischen Gegebenheiten abgebildet. Die Liegenschaftskarte kann schwarzweiß oder farbig ausgedruckt werden. Mittlerweile sind jedoch die Informationen der Flurkarten in Deutschland digitalisiert. Die digitale oder automatisierte Liegenschaftskarte wurde von einem einheitlichen System in der BRD abgelöst, dem Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS®), das alle Daten des Liegenschaftskatasters in Karten- und Buchform zusammenführt. Dadurch stehen die Karten im Dateiformat als digitaler Auszug oder als Druck in analoger Papierform zur Verfügung. Die Digitalisierung hat den Vorteil, dass jederzeit Änderungen möglich sind und laufend ein Überblick über die Liegenschaften der Länder gewährleistet ist. Die Aktualisierung erfolgt durch Einarbeitung von Vermessungsergebnissen des Vermessungs- und Katasteramtes und der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure. Die Darstellung erfolgt entweder als Blattschnitt einer Rahmenkarte oder als Inselkarte, in der lediglich eine einzige Flur, aber nicht das räumliche Umfeld erfasst ist.

Wie unterscheiden sich Flurkarte und Lageplan?

Ein amtlicher Lageplan geht in seinen Aussagen weit über den Inhalt einer Liegenschaftskarte hinaus. Er enthält zusätzliche Angaben, die Lage, Beschaffenheit und Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden konkretisieren: u. a. Eigentümer- und Grundbuchangaben, Geländehöhen, die vorhandene Bebauung einschließlich der First- und Traufhöhen, Bäume, befestigte Flächen, Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Liegenschaftskarte ist Grundlage des farbigen Lageplans, er wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur im Maßstab 1: 200 erstellt. Beide Dokumente sind Grundlage einer qualifizierten Bauplanung, für die Erstellung eines Immobilienkaufvertrags bzw. zur Beantragung der Baufinanzierung bei einer Bank notwendig.

Wofür werden Flurkarten benötigt?

Flurkarten und Lageplan sind wichtige Unterlagen beim Eigentumswechsel von Immobilienobjekten, für Grundstücksteilung und Flurstücksvereinigung. Eigentümer, Behörden, Ingenieur- und Architektenbüros und Personen können die Angaben und Auszüge aus der Liegenschaftskarte nutzen. Immobilieninteressenten sollten in die Flurkarte Einsicht nehmen, damit sie ihre künftige Liegenschaft umfassend beurteilen können. Wirtschaft, Rechtspflege sowie Immobilieninteressenten und Eigentümer sind auf die exakten Angaben des Kartenmaterials angewiesen, um Eigentum nachweisen oder übertragen zu können. Städte und Gemeinden stellen mit Hilfe der Karten die Bebauungspläne auf und Bauherren bzw. ihre Beauftragten planen auf deren Grundlage Baumaßnahmen. Einsicht in die Flurkarten und Auskünfte können Immobilienerwerber erlangen, indem sie Kontakt zu den zuständigen Vermessungs- und Katasterämtern aufnehmen, grundsätzlich erhält jeder Einblick. Informationen zu Eigentümerdaten und deren Flurstücken bekommen jedoch nur die Eigentümer selbst und Personen, die ein berechtigtes Interesse am Zugang zu den Dokumenten nachweisen. Beantragen kann man die Auszüge persönlich, formlos schriftlich, per Fax, Email oder online mittels Formular. Zuständig ist die Stadtverwaltung, das Landratsamt oder die Gemeindeverwaltung, in dem sich Grundstück, Flurstück oder Gebäude, zu dem Daten gebraucht werden, befinden. Die Kosten für einen Auszug aus der Liegenschaftskarte, einen Flurstücks- und Eigentumsnachweis sowie weitere Drucke betragen je nach Bundesland zwischen ca. 12 bis 60 Euro pro Auszug bzw. Flurstück.

Zusammenfassung:

• Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument, aus dem man Grundstückslage und Bebauung eines Gebiets erkennen kann, darstellender Teil des Liegenschaftskatasters
• Flurkarten sind graphische Darstellungen der einzelnen Liegenschaften, auch Liegenschaftskarten oder Katasterkarten genannt
• Diese enthalten Flurstücke mit ihren Grenzen und Flurstücksnummern, Gemarkungs- und Gemeindegrenzen sowie Gebäude und ihre Nutzung, Bodennutzungsart
• Die Darstellung erfolgt als Blattschnitt einer Rahmenkarte oder Inselkarte mit einer Flur
• Flurkarten dienen dem Nachweis der Grundstücksgrenzen, der Planung und Bodenordnung, helfen bei Beleihungswertermittlung und fungieren als amtliche Kartenvorlage für Einträge im Grundbuch
• Karten spielen herausragende Rolle für Immobilienbewertung, weil sie die Lage eines Objekts eindeutig kennzeichnen
• Flurkarten liegen inzwischen als digitales räumliches Informationssystem (ALKIS®) vor
• behördlicher Lageplan und aktuelle Liegenschaftskarte werden für Bauantrag, Kaufvertrag und Kreditbeantragung sowie Grundstücksänderungen benötigt
• grundsätzlich kann jeder Einsicht nehmen und Auszug anfordern, für Eigentümerangaben muss jedoch berechtigtes Interesse nachgewiesen werden
• Einsicht kann persönlich, formlos schriftlich, per Fax, Mail oder online bei der örtlichen Verwaltung beantragt werden, in der Grundstück, Flurstück oder Gebäude liegen