Erbbaurecht

Das Erbbaurecht spielt in der Praxis des Immobilienhandels und des Grundstücksrechts eine bedeutende Rolle. Es ist durch besondere juristische Wertungen geprägt und deshalb im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz bzw. ErbbauRG) gesondert geregelt. Dieses wird durch Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergänzt.

Das Erbbaurecht – Definition, Umfang und Grenzen

Der Begriff des Erbbaurechts wird in § 1 Abs. 1 ErbbauRG definiert. Es handelt sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Kennzeichnend für das Erbbaurecht ist damit, dass ein Grundstück bebaut wird, das im Eigentum eines anderen steht. In Durchbrechung des allgemeinen Grundsatzes, dass das Eigentum am Bauwerk dem Grundstückeigentum folgt, kommt es bei Ausübung des Erbbaurechts zu einer Spaltung der Eigentumsverhältnisse. Denn aus § 12 Abs. 1 ErbbauRG ergibt sich, dass der Erbbauberechtigte der Eigentümer des von ihm erbauten Gebäudes wird. Der Grundstückseigentümer erhält vom erbbauberechtigten Bauherrn dafür einen sogenannten Erbbauzins als Vergütung.

Dieser Zins ist für die Dauer des Erbbaurechts zu zahlen. Dieses erlischt nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Mit dem Zeitablauf geht das Eigentum am erbauten Gebäude vom Erbbauberechtigten auf den Grundstückseigentümer über. Da in der Praxis die Bestellung zumeist auf 99 Jahre erfolgt, kann der Erbbauberechtigte das Grundstück in der Regel faktisch für die Dauer seines Lebens benutzen. Sofern es die Vertragsparteien wünschen, ist auch eine Verlängerung möglich.

Aus der gewöhnlichen Vertragslaufzeit von 99 Jahren ergibt sich auch, dass ein Erbbaurecht nur äußerst selten zwischen zwei Privatpersonen vereinbart wird. Vielmehr ist es üblich, dass öffentliche Stellen wie Gemeinden, Städte oder Kirchen ein Erbbaurecht an kinderreiche Familien oder finanziell schwächer gestellte Personen vergeben. Auch einige gemeinnützige Stiftungen, die über einen hohen Bestand an Grundstückseigentum verfügen, vergeben Erbbaurechte an Bedürftige.

Als dingliches Recht entfaltet das Erbbaurecht Wirkung gegenüber jedermann. Da es selbst wie ein Grundstück behandelt wird, zählt es zu den sogenannten grundstücksgleichen Rechten. Es wird gem. § 14 ErbbauRG im Grundbuch in ein gesondertes Blatt eingetragen, das als Erbbaugrundbuch für die Publizität des dinglichen Rechts sorgt. Eine Gleichschaltung zum Vollrecht Eigentum erfolgt auch hinsichtlich der Veräußerung und Vererbbarkeit (vgl. § 11 Abs. 1 ErbbauRG). Zum Schutz des Grundstückseigentümers findet sich in den meisten Erbbaurechtsverträgen jedoch eine Klausel, die die Veräußerung des Rechts von der Zustimmung des Eigentümers abhängig macht. Darüber hinaus kann das Erbbaurecht mit den Grundpfandrechten Hypothek und Grundschuld belastet werden. Auf vertraglicher Ebene bedarf es zur Wirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags der notariellen Beurkundung (vgl. § 11 Abs. 1 ErbbauRG in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB).

Konkrete Funktionsweise des Erbbaurechts – Ein Beispiel

Die exakte Funktionsweise des Erbbaurechts lässt sich am besten mit einem Beispiel verdeutlichen:

Die Familie Mustermann besteht aus den Eltern Max und Martha Mustermann sowie deren beiden Kindern. Familie Mustermann einigt sich mit der örtlichen Gemeinde G darüber, dass diese der Familie ein ihr gehörendes Grundstück in guter Lage zur Bebauung zur Verfügung stellt. Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beurkundet. Die Laufzeit wird mit 99 Jahren vereinbart. Der Erbbauzins wird – was typisch ist – mit 4 % des Grundstückwertes festgesetzt. Er ist jährlich oder monatlich zu zahlen und beträgt, da sich das Grundstück in guter Lage befindet und einen Wert von 200.000 € aufweist, 8.000 € im Jahr bzw. 666 € im Monat.

Familie Mustermann errichtet ihr Haus auf dem Grundstück der Gemeinde und zieht mit den Kindern ein. Wenn nun nach 30 Jahren die beiden Eltern sterben, erben die beiden Kinder das Erbbaurecht (vgl. §§ 1922, 1964 BGB). Sie können das Grundstück für die verbleibenden 69 Jahre weiternutzen oder ihr Erbbaurecht verkaufen. Im Verkaufsfall benötigen sie allerdings die Zustimmung der Gemeinde. Diese wird ihr Einvernehmen z. B. dann verweigern, wenn der Käufer nicht die nötige Solvenz zur Zahlung des Erbbauzinses aufweist. Zudem steht es den Kindern frei, das Haus zu vermieten.

Nach Ablauf der verbleibenden 69 Jahre wird das Eigentum am Haus von den Kindern an die Gemeinde übergehen. Die Gemeinde kann mit dem Haus nach Belieben verfahren. Sie ist allerdings zur Übernahme bestehender Mietverträge verpflichtet und muss eine angemessene Entschädigung an die Kinder entrichten (vgl. § 27 ErbbauRG). Als angemessen gelten in der Regel Zweidrittel des Zeitwertes. Hat das Haus also nach Ablauf des Erbbaurechts einen Wert von noch 100.000 €, so muss die Gemeinde 66.666 € an die Mustermanns zahlen.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Für den Berechtigten bringt das Erbbaurecht sowohl Vor- als auch Nachteile. Der wichtigste positive Aspekt stellt die Einsparung der Erwerbskosten eines Grundstücks dar. Diese sind für viele ein unüberwindbares Hindernis, das durch Nebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbssteuern noch einmal zusätzlich angehoben wird. Mit dem Erbbaurecht wird hingegen lediglich der vereinbarte Zins fällig, der in der Regel 4 % des Grundstückswerts beträgt. Er wird wie eine Miete entrichtet, wobei jährliche und monatliche Zahlungen möglich sind. Gleichzeitig erhält der Erbbauberechtigte allerdings das Eigentum an seinem Bauwerk, wodurch sein Vermögen unmittelbar gemehrt wird. Schließlich kommt dem Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht auch erhebliche Bedeutung als Kreditsicherheit zu.

Im Vergleich zum regulären Grundstückseigentum ist der Wert der Sicherheit allerdings geringer. Dies ist auf den geringeren Verkaufswert des isolierten Eigentums am Bauwerk zurückzuführen. Ein Verkauf wird sich deshalb schwieriger gestalten, was sich unmittelbar im Preis niederschlägt. Hinzu kommt, dass der Erbbauberechtigte in seiner Verfügungsfreiheit eingeschränkt ist. Denn zum Verkauf des Erbbaurechts benötigt er in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Die Interessen des Grundstückseigentümers werden vorwiegend durch den vereinbarten Zins geschützt. Im Gegensatz zu einem Vermieter treffen ihn weniger weitreichende Pflichten. Darüber hinaus profitiert er vom Erhalt des Bauwerkeigentums am Ende der vereinbarten Laufzeit des Erbbaurechts.