Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlungen werden im Wohnungseigentumsgesetz – dem WEG – geregelt. Der Verwalter des gemeinsamen Wohneigentums muss dafür sorgen, dass er einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberuft. Im Rahmen der Eigentümerversammlung werden Entscheidungen getroffen, die allesamt in Verbindung mit dem Eigentum stehen. Es werden Fragen zur Instandhaltung geklärt, die Hausordnung diskutiert oder Entscheidungen über bauliche Maßnahmen und Veränderungen getroffen. Des Weiteren kommt es zur Erstellung eines jährlichen Wirtschaftsplans für das Wohneigentum. Hierbei kann für den Eigentümern klar ersichtlich werden, mit welchen zukünftigen Kosten zu rechnen ist. Der Wirtschaftsplan ist die Grundlage des monatlichen Beitrags, damit es zu einer Gewährleistung der Bewirtschaftung des Eigentums kommt. Zudem werden bei der Eigentümerversammlung alle Einnahmen und Ausgaben des letzten Jahres besprochen, gegenübergestellt und analysiert.

Die Einberufungspflicht

Der Verwalter muss dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn mehr als 1?4 der Eigentümer einen dementsprechenden Antrag stellen (geregelt in § 24 Abs. 2 WEG – Minderheitenrecht). So sollen Minderheiten, unabhängig von der Größe der Eigentümerversammlung, die Chance bekommen, etwaige Standpunkte zu vertreten, die nicht automatisch eine Mehrheit haben. Es gibt auch die sogenannte Teilungserklärung oder auch Gemeinschaftsordnung; hier gelten andere Voraussetzungen – so sollten die Eigentümer darauf achten, ob 1?5 oder ein 1?6 aller Eigentümer eine Einberufung verlangen dürfen. Es gibt Sonderregelungen, wenn sich zahlreiche Eigentümer nicht in derselben Stadt befinden.

Die Ladungsfrist

Die Eigentümer müssen zwei Wochen vor der Eigentümerversammlung eingeladen werden. Dabei hat der Verwalter des Wohneigentums darauf zu achten, dass die Einladung fristgerecht und schriftlich übermittelt wird. Zudem muss die Einladung alle wesentlichen Tagesordnungspunkte enthalten. Die Eigentümer müssen sich also auf die Versammlung vorbereiten können. Die Einladungen müssen aber nicht mehr ausschließlich über den Postweg versendet werden; heutzutage können die Eigentümerversammlungen per E-Mail einberufen werden, sofern sichergestellt wird, dass auch alle Eigentümer über eine E-Mail-Adresse verfügen. Beim Versenden der Einladung sollten sich die Verwalter aber nicht zu viel Zeit lassen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Einladung und nicht mit dem Versenden, sodass der Verwalter den Postweg berücksichtigen muss. Samstage, Sonntage oder Feiertage werden zudem nicht mitgerechnet (siehe auch § 193 BGB).

Natürlich gibt es teilweise Unstimmigkeiten – vor allem dann, wenn nicht alle eingetragenen Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung eingeladen wurden. Dennoch führt ein solcher Fehler nicht automatisch zu einer Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Die Beschlüsse müssen zuerst angefochten werden; in weiterer Folge können sie für unwirksam erklärt werden. Beschlüsse müssen innerhalb von vier Wochen bei Gericht angefochten werden. Der Eigentümer hat drei Möglichkeiten, wie er die Anfechtbarkeit überprüfen kann: Konnten einige Miteigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, weil diese zu kurzfristig einberufen wurde? Hätte es ein anderes Ergebnis gegeben, wenn die nichtanwesenden Eigentümer dabei gewesen wären? Konnten sich die Eigentümer, aufgrund der zu kurzen Ladungsfrist, nicht ordnungsgemäß auf die Tagesordnungspunkte vorbereiten?

Das Stimmrecht

Wenn innerhalb der Eigentümerversammlung abgestimmt wird, so gilt das sogenannte Kopfprinzip (siehe § 25 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer hat also nur eine Stimme – auch dann, wenn er mehrere Wohnungen besitzt. In § 21 Abs. 3 WEG wird geregelt, dass am Ende die einfache Stimmenmehrheit genügt. Das Stimmrecht der unterschiedlichen Eigentümer ist gleichgestellt. Jedoch können – nach § 25 Abs. 3 WEG – nur Beschlüsse gefällt werden, wenn die anwesenden Miteigentümer über 50 Prozent der Miteigentumsanteile halten.Zu beachten ist, dass das Stimmrecht nach dem sogenannten Objektprinzip geregelt werden kann. Wer die meisten Wohnungen besitzt, der hat am Ende das Sagen. So richtet sich die Stimmkraft des Eigentümers an die Anzahl der Wohnungen oder Geschäftsräume.Ist der Eigentümer verhindert, sodass er nicht teilnehmen kann, kann er eine schriftliche Vollmacht erteilen. Das ist nur möglich, wenn derartige Vorgehensweisen auch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sind.

Die Beschlussfähigkeit

Beschlüsse können nur dann für gültig erklärt werden, wenn die Eigentümerversammlung geheim – unter Ausschluss der Öffentlichkeit – stattgefunden hat. Die Eigentümerversammlung ist dann beschlussfähig, wenn die Anwesenden rund 50 Prozent der Miteigentumsanteile halten. Die Beschlussfähigkeit kann somit nicht mit dem Stimmrecht verglichen werden; während zwar jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, so kann ein Eigentümer mehrere oder größere Anteile besitzen, die am Ende dazu führen, ob die Versammlung beschlussfähig ist oder nicht. Stellt der Verwalter fest, dass die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, kommt es zu einer Ersatzversammlung. Diese ist – ganz egal, wie viele Eigentümer anwesend sind – beschlussfähig. Die Beschlussfähigkeit wird zu Beginn der Eigentümerversammlung festgestellt und hält bis zum Ende. Verlassen mehrere Eigentümer die Versammlung, sodass (theoretisch) keine Beschlussfähigkeit mehr gegeben ist, können die anwesenden Eigentümer dennoch Beschlüsse fassen.

Das Eigentümerversammlungsprotokoll

Der Verwalter muss ein Protokoll erstellen, das in weiterer Folge an alle Eigentümer übermittelt wird. Die Erstellung des Protokoll wird im Gesetz geregelt (siehe § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG). Im Protokoll müssen die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse vermerkt werden; auch etwaige Erläuterungen sind zu vermerken. In § 24 Abs. 6 WEG werden Aufbau und Inhalt eines Protokolls zur Eigentümerversammlung definiert:

Tag, Ort und Zeitpunkt der VersammlungFeststellung der fristgerechten und ordnungsgemäßen LadungAnzahl der vertretenen und anwesenden Mitglieder bzw. AnteileDie Feststellung der BeschlussfähigkeitAlle Tagesordnungspunkte mit Darlegung der vorgetragenen ArgumenteDie Beschlussergebnisse (es müssen alle Ja- und Nein-Stimmen und Enthaltungen vermerkt werden)Unterschrift des Verwalters, Unterschrift des Beiratsvorsitzenden und Unterschrift eines Wohneigentümers

Dem Protokoll sollte eine Teilnehmerliste hinzugefügt werden. Somit kann nachträglich überprüft werden, ob die Beschlussfähigkeit gegeben war oder nicht.Das Ablaufprotokoll, eine weitere Form des Protokolls, enthält die Abstimmungen, Diskussionen und Hinweise. Es ist eine ausführliche Protokollform, die problematisch ist, wenn viele Miteigentümer vor Ort sind und lange Diskussionen führen. Am Ende besteht die Gefahr, dass etwaige Miteigentümer gar nicht oder falsch zitiert werden.Eine weitere Möglichkeit ist das Beschlussprotokoll. In diesem Protokoll werden nur Beschlüsse vermerkt.Alle Wohnungseigentümer können das Protokoll begutachten und innerhalb eines Monats anfechten.Soll ein Beschluss angefochten werden, so muss der Eigentümer das zuständige Gericht kontaktieren (siehe § 46 WEG). Der Wohnungseigentümer muss beim Amtsgericht für Wohnungseigentumssachen einen sogenannten "Antrag auf Ungültigkeitserklärung" stellen (siehe § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG und § 43 Abs. 1 und 4 WEG). Die Anfechtungsfrist beginnt in dem Monat, in dem die Anwesenden der Versammlung den Beschluss gefasst haben.

Eigentümerversammlungen finden mindestens einmal im Jahr statt. Es gilt, wenn nicht anders geregelt, das Kopfprinzip, sodass jeder Eigentümer nur eine Stimme hat, egal, wie viele Anteile er besitzt. Anders, wenn die Beschlussfähigkeit festgestellt werden muss – hier sind die Anteile der anwesenden Miteigentümer entscheidend. Im Rahmen der Versammlungen können bauliche Veränderungen, Instandsetzungen oder mögliche Kosten diskutiert werden; kommt es zu einem Beschluss, kann dieser – innerhalb einer Frist von vier Wochen – angefochten werden.