Bebauungsplan

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Der Bebauungsplan (abgekürzt B-Plan) ist eine Regelung über die mögliche Bebauung und ihre Art und Weise von genau definierten Grundstücken. Der B-Plan enthält zudem Bestimmungen zur Nutzung der Grundstücke. Die jeweilige Gemeinde, in der die betreffenden Grundstücke liegen, erlässt den B-Plan als Satzung. Unter diesen Voraussetzungen schafft diese Satzung Baurecht.

Was ist ein Bebauungsplan?

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Einen B-Plan aufzustellen, obliegt der Zuständigkeit der jeweiligen Gemeinde. Damit ist dieser Plan dem Ortsrecht zuzuordnen. Rechtlich gesehen, handelt es sich dabei um eine Satzung. Der B-Plan bezieht sich, anders als beispielsweise der Flächennutzungsplan, immer auf ein bestimmten Gemeindegebiet, das in dem Plan selbst exakt definiert wird. Der Bebauungsplan hat die Aufgabe, die Art und Weise der zulässigen Bebauung in diesem Gebiet zu regeln – bei Stadt oder Land. Dies kann sich beispielsweise auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung, auf die Bauweise, auf die überbaubaren und die nicht überbaubaren Flächen sowie auf die Größe, auf die Breite und die Tiefe der Grundstücke beziehen. Der B-Plan setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der Textteil beschreibt die Festlegungen ausführlich und wird durch einen oder auch mehrere Pläne ergänzt, welche die textliche Festsetzung auch grafisch dokumentieren.

Welchen Sinn und Zweck verfolgt die Bebauungsplanung?

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Bebauungspläne sind Ausdruck der Bauleitplanung der Gemeinden für das Gemeindegebiet. Mit dem B-Plan haben diese ein Instrument, mit dem sie die städtebauliche Entwicklung in ihrem Geltungsbereich fördern können, in dem sie für bestimmte Gemeindeteile rechtsverbindliche Satzungen erlassen. Dieser Zweck engt den Inhalt der Bebauungspläne zugleich ein, denn diese dürfen nur erlassen werden, wenn sie der städtebaulichen Entwicklung und den städtebaulichen Zielen, wie sie im Baugesetzbuch (BauGB) und den jeweiligen Landesbauordnungen definiert sind.

Aspekte, die zu den Zielen der städtebaulichen Entwicklung und damit auch der Bauleitplanung, wozu die Bebauungsplanung zu zählen ist, sind unter anderem:

• nachhaltige Entwicklung
• die Verantwortung gegenüber künftigen Generationen
• Klimaschutz
• der Schutz sowie die Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen
• eine menschenwürdige Umwelt
• eine dem Wohl der Allgemeinheit untergeordnete sozialgerechte Bodenordnung
• die baukulturelle Entwicklung und Erhaltung des Landschafts- und Ortsbildes

Was beinhaltet der Bebauungsplanung?

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Der B-Plan wird aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde heraus entwickelt. Der Inhalt von Bebauungsplänen ist in § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Der B-Plan trifft Regelungen, hier spricht man von Festsetzungen, für ein bestimmtes Gebiet in der Gemeinde. Die Art der Festsetzungen ist in einem Katalog im § 9 Abs. 1 Nummer 1 bis 26 Baugesetzbuch abschließend aufgeführt. Zum Inhalt des B-Planes zählen vor allem die Art der baulichen Nutzung. Dabei handelt es sich um eine Festsetzung, die aussagt, welche bauliche Nutzung in dem betreffenden Gebiet zugelassen ist. Es kann sich dabei um reine Wohngebiete, um Gewerbegebiete, Mischgebiete, Sondergebiete oder andere Baugebiete handeln.

Innerhalb dieser Gebiete setzt die Bebauungsplanung das Maß der baulichen Nutzung fest. Dabei handelt es sich um Größen wie die Geschossflächenzahl, die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Bauhöhen. Im B-Plan werden zudem die Bauweisen sowie die überbaubaren Grundstücksflächen fixiert. Weiterhin können die Festsetzungen im B-Plan die zulässigen Nebengebäude betreffen, Regelungen zu den Stellflächen und Garagen getroffen werden. In der Bebauungsplanung werden auch Festsetzungen für die Flächen getroffen. Diese beinhalten die Darstellung der überbaubaren Flächen, die Gemeinbedarfsflächen, die Grünflächen, die Verkehrsflächen, die Flächen, die der Ver- und Entsorgung dienen, Wald- und landwirtschaftliche Flächen. Weitere Festsetzungsmöglichkeiten sind beispielsweise die Dachform, etwaige Pflanzbindungen, Ausgleichsmaßnahmen und Flächen für Spiel und Sport.

Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten B-Plan

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Der gesamte Katalog der möglichen Festsetzungen muss in der Bebauungsplanung keinesfalls vollkommen ausgeschöpft werden. Soll der B-Plan als (alleinige) Rechtsgrundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung oder für die Beurteilung des Bauvorhabens herangezogen werden, muss er wenigstens vier Festsetzungen treffen. Dies sind die Art der baulichen Nutzung, das zulässige Maß derselben, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen. Sind wenigstens diese Festsetzungen getroffen, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Fehlt auch nur eine von diesen vier genannten Festsetzungen, handelt es sich hingegen um einen einfachen B-Plan.

Erläuterungen zu den einzelnen Festsetzungen

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Da die Bebauungsplanung für den einzelnen Bauherren im betroffenen Gebiet erhebliche Auswirkungen hat, ist es von großer Wichtigkeit, die einzelnen Festsetzungen zu verstehen.

Unter den Festsetzungen zur Bauweise in Bebauungsplänen versteht man zum Beispiel keineswegs, welche Fertigungstechnik beim Bau angewandt werden muss, sondern vielmehr, ob es sich um eine offene oder geschlossene Bauweise handelt. Bei der offenen Bauweise stehen die Gebäude einzeln und die Abstände zwischen ihnen müssen eingehalten werden, während die geschlossene Bauweise vorsieht, dass Gebäude an Gebäude steht. Eine weitere wichtige Festsetzung ist das Maß der baulichen Nutzung. Diese beinhalten die Anzahl der Vollgeschosse, die Wandhöhe, die Bauflucht, die Dachvorgaben, die Grundflächenzahl, die Grundstücksgrenzen, die Abstandsflächen, die Baulinien und -grenzen, die Erschließung und die Stellplätze.

Die Baugrenzen bestimmen dabei, in welchem Bereich gebaut werden darf und wo nicht. Die Baulinie legt fest, an welcher Flucht gebaut werden darf. Bei den Dachvorgaben kann es sich um Festsetzungen zur Ausrichtung des Dachfirstes, zur Dachneigung und zum Material und der Farbe der Deckung handeln.

Wo erhalten Bauherren Auskunft über den B-Plan?

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Befindet sich die Bebauungsplanung noch in der Aufstellung, haben alle Bürger und damit auch die Bauherren die Möglichkeit, sich über die Festsetzungen zu informieren und sich mit eigenen Anregungen und Wünschen zu beteiligen. Der Bebauungsplan wird von der Gemeindevertretung als Satzungsrecht aufgestellt. Damit ist der B-Plan im Rathaus einzusehen.

Ein bereits geltender B-Plan kann in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung der betreffenden Gemeinde eingesehen werden. Bei kleineren Gemeinden kann die Einsichtnahme auch zur zuständigen Amtsverwaltung delegiert worden sein. In der Regel wendet man sich hierzu an das – soweit vorhanden – Bauamt oder das Bürgerbüro. Da die Bauleitplanung unmittelbares Baurecht und damit eine erhebliche Bedeutung für das Bauvorhaben besitzt, sollte diese unbedingt vor Planung des Vorhabens eingesehen werden. Einige Kommunen haben ihre Bebauungsplanung auch ins Internet gestellt. Werden Baugebiete mit Bebauungsplanung durch Vorhabenträger ausgeführt, kann man unter Umständen auch bei den Vorhabenträgern den B-Plan erhalten.

Wie liest man einen Bebauungsplan richtig?

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Beim ersten Blick auf die Planteile, erscheint ein Bebauungsplan recht schwer zu verstehen. Die Festsetzungen sind in diesem Teil meist durch Abkürzungen dargestellt wie GFZ für Geschossflächenzahl und GRZ für Grundflächenzahl oder Z+Ziffer für die erlaubten Vollgeschosse.

Der Textteil der Bebauungsplanung ist hingegen ausführlich gestaltet und erläutert die Festsetzungen des Planteils textlich und in der Regel auch leicht verständlich. Viele Gemeinden sind in der Regel auch gerne bereit, bei Einzelfragen die Festsetzungen der Bebauungsplanung zu erläutern.