Wie erzielen offene Immobilienfonds Rendite?
Offene Immobilienfonds erzielen Gewinne durch Mieteinnahmen und Immobilienverkäufe. Im Fonds enthaltene Wertpapiere können außerdem Zinsen über das Jahr erwirtschaften. Zieht man von den Gewinnen die Kosten des Fonds ab, erhält man – einfach gesagt – die Rendite eines offenen Immobilienfonds.
Um profitable Einnahmen durch die Vermietung von Objekten zu erzielen, ist eine gute Mietauslastung und ein angemessener Mietspiegel nötig. Um das zu gewährleisten, sollte das Portfolio des Immobilienfonds geografisch gestreut und sowohl auf gewerbliche als auch private Objekte verteilt sein. Wenn eine Immobilie zwischen Kauf und Verkauf eine Wertsteigerung erfahren hat, sind weitere Einnahmen des Fonds gewährleistet. Außerdem investieren viele offene Immobilienfonds zusätzlich in Wertpapiere. Diese erwirtschaften je nach Anteil am Fondsvolumen bei guten wirtschaftlichen Entwicklungen Zinsen. Zur Berechnung der Rendite eines offenen Immobilienfonds muss die Summe der Einnahmen den Kosten gegenübergestellt werden.
Welche Kosten haben offene Immobilienfonds?
Einer der größten Kostenpunkte offener Immobilienfonds ist der Ausgabeaufschlag. Zusätzlich kommen unter anderem die Kosten des Fondsmanagements hinzu. Die Total Expense Ratio eines Fonds, die TER, gibt einen guten Überblick über die Kosten.
Bei dem Ausgabeaufschlag handelt es sich um Gebühren, die beim Kauf von Anteilen an einem Immobilienfonds prozentual fällig werden. Diese Kosten können sich auf mehr als fünf Prozent belaufen. So wirkt sich der Ausgabeaufschlag deutlich auf die Rendite aus.
Zusätzlich werden Kosten des Fondsmanagements fällig. Aus ihnen werden die Fondsmanager und die Fondsverwaltung bezahlt. Auch die Verwaltungskosten werden prozentual fällig. In der Regel betragen sie zwischen ein und zwei Prozent des Fondsvermögens.
Welche Risiken hat ein offener Immobilienfonds für Anleger?
Offene Immobilienfonds haben im Wesentlichen drei große Risiken. Dazu gehören das Risiko der Liquidität, das Portfolio-Risiko und das Risiko im Fondsmanagement. Vor einer Investition sollten potenzielle Anlagen daher gründlich geprüft werden.
Fonds werden in sieben unterschiedliche Risikoklassen eingeteilt. In den Anlegerinformationen ist die SRRI-Klasse eines Fonds angegeben. SRRI steht für „synthetic risk and reward indicator“. Der Wert gibt an, ob ein offener Immobilienfonds mehr Sicherheiten oder mehr Risiko bietet. Je höher der SRRI-Wert steigt, desto volatiler ist die Anlage. Mit der Volatilität wird die potenzielle Kursschwankung eines Investments bezeichnet. Offene Immobilienfonds können die Risikoklasse verbessern, indem sie eine breite Risikostreuung und Risikomischung vornehmen.
Das Risiko der Liquidität offener Immobilienfonds
Die Liquidität beschreibt die Zahlungsfähigkeit eines Fonds. Bei Investments in Immobilien werden immer wieder Ausgaben fällig. Diese können gedeckt werden, indem nicht das gesamte Fondsvolumen in Geldanlagen investiert wird. Nicht investiertes Geld offener Immobilienfonds senkt zwar das Risiko der Liquidität, erwirtschaftet aber auch keine Rendite. Fondsmanager müssen je nach Anlagen das richtige Verhältnis zwischen investiertem Fondsvermögen und flüssigen Geldmitteln wahren. Die Liquidität eines offenen Immobilienfonds darf nicht höher als 49 Prozent liegen.
Verschiedene Geldanlagen offener Immobilienfonds erfordern auch unterschiedlich hohe Liquiditätsreserven. Daher ist eine Streuung des Fondsvermögens auf verschiedene Anlagen des Immobilienmarktes sinnvoll.
Das Portfolio-Risiko offener Immobilienfonds
Der Aufbau des Portfolios offener Immobilienfonds kann viele Risiken enthalten. So ist eine breite Risikostreuung des Fondsvermögens über verschiedene Risikoklassen notwendig, um das Fondsvolumen nachhaltig abzusichern und gute Renditen zu ermöglichen.
Da sich die Situation des Immobilienmarktes nicht nur global, sondern auch regional unterscheiden und ändern kann, ist eine breite geografische Risikostreuung wichtig. Eine Geldanlage im Immobilienmarkt einer aufstrebenden Region verspricht hohe Renditen bei Wertsteigerung der investierten Objekte. Verliert ein Land oder eine Region dagegen an Attraktivität und die Nachfrage nach Immobilien sinkt, können Investments in weiteren Regionen das Risiko auf Wertverlust des Fonds ausgleichen.
Die Größe des Portfolios hat ebenfalls einen Einfluss auf das Risiko eines offenen Immobilienfonds. Kleinere Fonds können das Fondsvermögen auf weniger Investments verteilen als größere Fonds. Dadurch ist die Rendite abhängig vom Erfolg einzelner Immobilien und das Risiko für Anleger ist deutlich größer.
Um das Risiko möglichst gering zu halten, sollten offene Immobilienfonds in Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsart investieren. Ein risikoarmes Portfolio zeichnet sich durch eine Streuung des Fondsvermögens auf Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien aus.
Fehlerhaftes Fondsmanagement offener Immobilienfonds als Risiko
Das größte Risiko offener Immobilienfonds liegt im Fondsmanagement selbst. Qualifizierte Fondsmanager achten auf eine breite Risikostreuung, eine angemessene Liquidität und ein sicheres Portfolio. Ist das nicht gewährleistet, kann die Geldanlage schnell an Wert verlieren. Auch die Vermietungsquote der Immobilien wird durch das Fondsmanagement beeinflusst. Vor einer Investition sollte die Fondsverwaltung ausreichend Informationen über regionale Entwicklung und den Mietpreisspiegel einholen.
Die Wertentwicklung eines offenen Immobilienfonds der letzten Jahre kann Anlegern einen guten Hinweis auf die Qualität des Fondsmanagement geben. Zusätzlich sollte überprüft werden, wie das Portfolio aufgestellt ist und auf welche Nutzungsarten, Regionen und Branchen das Fondsvermögen gestreut wird.
Digitale Immobilien Investments als Alternative zu offenen Immobilienfonds
Eine gute Alternative mit geringeren Kosten und attraktiven Renditechancen sind digitale Immobilien Investments. Auf Plattformen wie Exporo haben Kleinanleger bereits mit einem Einstiegskapital ab 500 Euro einen direkten Zugang zum Immobilienmarkt. Durch regelmäßige Prüfprozesse und transparente Informationen zur Projektauswahl bei Exporo können Anleger selbst entscheiden, in welche Immobilienprojekte sie ihr Geld investieren. So entfällt das Risiko durch spekulative Fondsmanager. Mit der Rendite von bis zu sechs Prozent pro Jahr ist allerdings auch ein gewisses Risiko verbunden. Durch den geringen Einstiegspreis können Investments auf mehrere Projekte verteilt werden. So wird das Portfolio diversifiziert und das Risiko reduziert. Anleger sollten dennoch nicht ihr gesamtes Geld auf einzelne Anlageklassen konzentrieren.
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