Kapitalanlage in Pflegeimmobilien

Was bedeutet „Pflegeimmobilien“?

Pflegeimmobilien, auch als Pflegeappartements bezeichnet, stellen meist Wohnbereiche in verschiedenen Arten von Pflegeeinrichtungen dar, wie beispielsweise Pflegeheime, betreutes Wohnen oder Service-Wohnen, Behindertenheime und Hospize. Diese Einrichtungen können sowohl von staatlichen als auch privaten Eigentümern betrieben werden. 

Ähnlich wie bei Mehrfamilienhäusern sind Pflegeimmobilien als Eigentum aufgeteilt. Als Investor erwirbt man in der Regel ein Pflegeappartement oder Zimmer innerhalb einer solchen Immobilie. Dabei wird die Miete direkt vom Betreiber der Einrichtung gezahlt, was die Mietrendite auch bei Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners absichert. Der Betreiber übernimmt den gesamten Verwaltungsaufwand, einschließlich der Vermietung der Zimmer, der Betreuung und Bewirtschaftung der Pflegeimmobilie sowie der Instandhaltung. Sowohl einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen als auch die Pflegeheime selbst fallen unter den Begriff der Pflegeimmobilien und zählen zur Anlageklasse der Spezial- und Sozialimmobilien.

Über digitale Immobilien Investments können Investoren sich aber auch an ganzen Pflegeheimen als Kapitalanlage beteiligen.

Unterschied Pflegeheim und Pflegeappartement

Der Hauptunterschied zwischen einem Pflegeheim und einem Pflegeappartement liegt in der Größe und Funktion der Einrichtung. Ein Pflegeheim ist eine größere Einrichtung, die umfassende Pflege und Betreuung für mehrere hilfsbedürftige Menschen anbietet. Es verfügt über gemeinschaftliche Räumlichkeiten und wird von qualifiziertem Personal betrieben. Ein Pflegeappartement hingegen ist eine einzelne Wohneinheit innerhalb einer Pflegeeinrichtung, die speziell für die Bedürfnisse von Pflegebedürftigen konzipiert ist. Diese Appartements bieten Privatsphäre und Zugang zu Pflege- und Betreuungsdienstleistungen. Im Investitionskontext bezieht sich der Kauf eines Pflegeappartements auf den Erwerb einer einzelnen Einheit, während der Kauf eines Pflegeheims den Erwerb der gesamten Immobilie und der dazugehörigen Betriebsführung umfasst.

Weitere Arten von Seniorenimmobilien

Seniorenimmobilien sind in förderungsfähige, wie stationäre Alten- und Pflegeheime, und nicht-förderungsfähige Immobilien, wie betreutes Wohnen oder Seniorenresidenzen, unterteilt. Bei förderungsfähigen Immobilien refinanziert der Staat die Mieten bis zu 100 Prozent und bietet so eine Mietgarantie. Die Pflegekosten werden von der gesetzlichen Pflegeversicherung übernommen. Sozialhilfeträger unterstützen zahlungsunfähige Bewohner, was das Ausfallrisiko für Investoren reduziert. 

Warum in Pflegeimmobilien investieren?

Die Anlage in Pflegeimmobilien bietet attraktive Renditen und je nachdem eine hohe Sicherheit aufgrund der staatlichen Förderung und des wachsenden Bedarfs an Pflegeplätzen in einer alternden Gesellschaft. Weitere Vorteile für Anleger sind die geringere Verwaltung und Instandhaltung, da die Betreiber für diese Aufgaben verantwortlich sind. Die langfristigen Pachtverträge und die Unterstützung von Sozialhilfeträgern für zahlungsunfähige Bewohner reduzieren das Ausfallrisiko, wodurch Pflegeimmobilien als solide Kapitalanlage gelten.

‍Pflegemarkt mit starken Wachstumszahlen

Ganz gleich, welche Statistik zurate gezogen wird, die deutsche Bevölkerung wird immer älter. Die demografische Entwicklung sorgt dafür, dass damit die Nachfrage nach Pflegeimmobilien steigt. Die Nachfrage nach diesen Einrichtungen ist bereits sehr hoch. In den zukünftigen Jahrzehnten wird diese weiterhin ansteigen: Branchenexperten gehen von einer Verdopplung des Bedarfs nach solchen Immobilien bis zum Jahr 2050 aus.

Die demografische Entwicklung ist allerdings nicht der einzige Grund, warum es sich lohnen kann, mit Pflegeimmobilien eine gute Rendite zu erzielen. 

Steuervorteile und kein Mietausfallrisiko

Die Geldanlage in Pflegeimmobilien kann erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Sie lassen sich mit den Steuervorteilen von Wohnimmobilien vergleichen. Dementsprechend sind Abschreibungen auf das Objekt von zwei Prozent pro Jahr sowie Zinsen bei einer Fremdfinanzierung steuerlich abzugsfähig. Die Inneneinrichtung lässt sich über einen Zeitraum von zehn Jahren steuerlich abschreiben. Nach der zehnjährigen Spekulationsfrist ist außerdem der Gewinn aus dem Objektverkauf steuerfrei.

Ein weiterer Vorteil bei Investments in Pflegeimmobilien betrifft die langfristigen Mieteinnahmen. Nicht einzelne Einheiten werden unmittelbar von Privatpersonen angemietet, stattdessen erfolgt die Vermietung direkt an den Betreiber der Pflegeeinrichtung. Der Vertrag wird zumeist für einen Zeitraum von 20 Jahren abgeschlossen und inkludiert eine jährliche Mietanpassung. Dies bedeutet: Wer in Pflegeimmobilien investiert, hat kein Mietausfallrisiko. Die steigende Nachfrage macht diese Assetklasse nahezu unabhängig von Konjunkturschwankungen.

Stabile Renditen und kaum Zusatzkosten

Die Renditen bei Pflegeimmobilien bewegen sich auf einem guten Niveau. Zwischen vier und sechs Prozent sind zu erwarten. Gelegentlich werden auch acht Prozent aufgeführt, wodurch diese Assetklasse mittel- wie langfristig äußerst lohnenswert sein kann. Während eine gute Rendite erwartet werden kann, ist mit kaum laufenden Zusatzkosten zu rechnen. Der Vermieter kommt zwar für etwaige Mängel auf, aber diese stellen keine monetäre Belastung für den Investor dar. Dies begründet sich in der fünfjährigen Gewährleistungsfrist seitens des Bauträgers. Zudem ist zu beachten, dass der Verwaltungsaufwand für den Anleger extrem gering ist. Der Betreiber selbst übernimmt das Management des Objekts.

Belegungsrecht als Absicherung für die Zukunft

Investitionen in Pflegeimmobilien gehen nicht selten mit einem Belegungsrecht für den Anleger einher. Dies bedeutet: Vertraglich ist fixiert, dass der Investor oder seine Familienangehörigen beiBedarf in das Pflegeappartement einziehen können. Die Kosten für diesen Unterhalt lassen sich mit der Miete verrechnen, die der Betreiber zahlen muss.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – die Risiken

Bei einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien können verschiedene Risiken auftreten. Dazu zählen der mögliche Ausfall oder die Insolvenz des Betreibers, was zu Mietausfällen oder einem Wechsel des Betreibers führen kann. Standort- und Marktrisiken, wie eine ungünstige Lage oder ein (sehr unwahrscheinliches) Überangebot an Pflegeplätzen, können ebenfalls die Rentabilität der Immobilie beeinträchtigen. 

Wie bei allen Immobilien besteht auch bei Pflegeimmobilien immer das Risiko der Standortveränderung. Langfristig könnten sich beispielsweise die Infrastruktur oder die Sozialstruktur verändern. Bei einer detaillierten Standortanalyse von erfahrenen Experten im Vorfeld, lässt sich diese Gefahr jedoch deutlich verringern.

Das Zinsänderungsrisiko ist ein Risiko, welches es bei allen Immobilien und damit ebenfalls bei Pflegeimmobilien gibt. Wird das Objekt fremdfinanziert, kann nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zinssatz steigen. Außerdem kann es bei älteren Pflegeimmobilien zu hohen Instandhaltungskosten kommen, welche die Rendite schmälern. Ein weiteres Risiko sind gesetzliche Änderungen oder regulatorische Vorgaben, die sich negativ auf die Attraktivität der Kapitalanlage auswirken können.

Für wen eignet sich ein Investment in Pflegeimmobilien?

Ein Investment in Pflegeimmobilien eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die eine langfristige und stabile Geldanlage suchen. Dank der wachsenden Nachfrage nach Pflegeplätzen und staatlicher Unterstützung bieten Pflegeimmobilien eine hohe Sicherheit und attraktive Renditen. 

Die Immobilie ist besonders interessant für Anleger, die wenig Verwaltungsaufwand und Instandhaltungsrisiko wünschen, da diese Aufgaben vom Betreiber übernommen werden. Zudem kann die Investition in Pflegeimmobilien als Diversifikation im Portfolio dienen und somit das Gesamtrisiko des Anlageportfolios reduzieren. Diese Art von Investment ist daher sowohl für erfahrene als auch für weniger erfahrene Anleger geeignet.

Noch einfacher wird die Anlage in Pflegeimmobilien mit digitalen Immobilien Investments. Exporo bietet Anlegern die Möglichkeit, bereits ab einem Betrag von 500 Euro in ausgewählte Immobilienprojekte zu investieren und dabei Renditen von bis zu acht Prozent zu erzielen. Da höhere Renditen in der Regel mit größeren Risiken verbunden sind, ist es ratsam, das Kapital auf verschiedene Anlageklassen aufzuteilen und somit das Portfolio zu diversifizieren, um Risiken zu minimieren. Darüber hinaus stellt Exporo ein Team von Experten zur Verfügung, welche die Immobilienprojekte gründlich untersuchen, wodurch den Anlegern ein hohes Maß an Sicherheit und Transparenz gewährleistet wird.

Geldanlage in Pflegeimmobilien – worauf sollten Privatanleger achten?

Bevor sie Pflegeimmobilien als Kapitalanlage kaufen, sollten Privatanleger auf einige Aspekte achten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Dazu zählen der Standort und die Nachfrage nach Pflegeplätzen, die Auswahl eines verlässlichen Betreibers, die Objektqualität und Instandhaltungsverantwortung, die erwartete Rendite und Finanzierungsbedingungen sowie sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen. Zudem sollte das Kapital diversifiziert werden, um Risiken zu minimieren.

Fazit: Deshalb können sich Pflegeimmobilien für Kapitalanleger lohnen

Pflegeimmobilien können sich für Kapitalanleger lohnen: Sie können über die Investition ihr Portfolio diversifizieren und von der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen in einer alternden Gesellschaft profitieren. Sie können also ein gutes Investment und eine solide Kapitalanlage sein. Für die Erzielung von kurzfristigen Gewinnen sind Pflegeimmobilien nicht geeignet. Für mittel- und langfristig ausgerichtete Anlagen können sie allerdings die richtige Wahl sein. 

Auch bei den Pflegeimmobilien erweisen sich digitale Immobilien Investments als besonders attraktiv, da hohe Renditen und eine lohnenswerte Verzinsung möglich sind. Die Kapitalbindung ist kurz und das Risiko für den Investor überschaubarer als beim eigenen Kauf von Pflegeappartements.

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